美的置業毛利率大降

作為美的當家人何享健的地產版圖，美的置業依靠美的集團(82.010, 1.33, 1.65%)的“背書”在借款利率方面一直保持優勢。但是由于高溢價拿地，公司近兩年毛利率頗受其困擾?？缛肭|陣營的美的置業在地產調控下未來需要更加穩健。

　　美的實控人何享健的地產版圖開始結果。上市兩年，美的置業在千億陣營里站住腳跟。

　　3月25日，美的置業召開業績發布會。業績報告顯示，2020年度，美的置業實現合約銷售額約1261.6億元，同比增長24.6%；實現營收524.8億元，同比上升27.6%；錄得核心凈利潤48.0億元，同比增加15%。

　　雖然營收凈利潤雙位數增長，但是毛利率卻下跌9.4個百分點，降至22.2%。對于毛利潤下滑，業績報告中，美的置業用寥寥數語給出回應：“毛利及毛利率的下降主要由于銷售成本的上升帶動所致。”

　　市場的消極情緒或因美的置業的利潤表現。3月25日開盤，美的置業股價一路下探。截至收盤美的置業報收15.6港元/股，跌幅高達11.66%，領跌H股房地產板塊。

　　此外，2020年美的置業現金短債比為1.52，扣除預收賬款后的資產負債率為76.4%，踩中一條紅線。

　　其實，美的置業此次毛利率的下滑或與此前高溢價拿地有關，這同時考驗其現金流。然而背靠美的集團，美的置業在借款利率上也有美的集團的背書。

　　高溢價拿地頻現，銷售成本大增45% 

　　報告顯示，期內美的置業銷售成本合計408.3億元，同比上升45.1%。美的置業點出關鍵，增幅一是因為會計確認銷售總面積較2019年上升33.2%至607.6萬平方米，其二則是因為“單方成本”較2019年上升。

　　美的置業財務官林戈進一步表示，“2018年和2019年，公司拿地的地價較高，加上現在限售限價等政策，導致公司毛利率水平下滑。”

　　問題指向美的置業此前幾年中的高溢價拿地策略。

　　2019年，美的置業新增土儲1453萬平方米。第三方數據顯示，上述新增土儲對應貨值近2000億，業內排名18位，比美的置業當年的銷售排名高出16個位次。

　　美的置業為這些土儲付出的成本不小。公開信息顯示，2019年內美的置業多次以超過50%的溢價率獲取土儲。

　　以當年4月為例，4月3日，經176輪競價后，美的置業以6.43億奪浙江臺州宅地，樓面價約8570元/平方米，溢價率86.6%；4月20日，斥資7.65億元拍下衡陽“地王”，溢價率為44%；4月23日，美的置業又以28.57億元競得武漢地塊，溢價率72.9%。

　　回顧美的置業上市前后的幾年歷程，“高溢價拿地”近乎成為美的置業的代名詞。

　　早在2018年1月，美的置業就以28.4億元力壓恒大、萬科，溢價44%拿下佛山地塊，吹響了“拿地沖鋒號”。此后的幾個月里，截至美的置業上市，其先后在寧波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢價地塊，溢價率從44%到81.74%不等，累計拿地金額突破170億。

　　風口還在的時候，企業如何擴張都不為過。而當地產邁入白銀時代，任何激進行為都得不合時宜。

　　財報顯示，2019年美的置業的毛利率同比下降了1.1個百分點，利潤問題初現端倪。同年的業績說明會上，面對外界的提問，美的置業總裁郝恒樂表示，“不會激進拿地，堅持不拿高價地王。”

　　現實與管理層的預想出現偏差。

　　2020年5月，美的置業以 26.9 億摘得揚州一宗地，溢價率 78.1%；6 月，以 22.38 億元競得義烏經濟技術開發區地塊，溢價率 51.41%；9月，美的置業又溢價97.2%拿下南寧江南區地塊，對價9.93億元。

　　今年開年，美的置業以31.38億元拿下義烏地塊，溢價率達到了77.3%，樓面價達到25009.29元/平方米，創義烏高層地塊成交樓面價新高，又現地王。

　　高溢價拿地考驗美的置業現金流 

　　連續幾年的高溢價拿地對美的置業的現金流提出考驗。

　　公開資料進一步顯示，自2016年提出千億計劃后，美的置業經營現金流連續3年告負。

　　2016年至2018年間，其經營現金流分別為-55.54億元、-73.57億元和-166.15億元。這樣的情況一直持續到2019年年中，彼時美的置業經營現金流約為-82.66億元，直至2019年末才轉正為5.95億元。

　　2020年上半年，因在公開土地市場上的激進表現，美的置業經營現金流為-66.95億元。

　　隨著房企監管力度的不斷加碼，盡管背后站著大股東美的集團實控人何享健及其兒媳盧德燕，美的置業還是選擇通過合營方式減輕壓力。

　　截至2020年底，美的置業的總土地儲備約5398萬平方米，涉及63個城市的321個物業開發項目，其中通過合營企業及聯營公司參與的在售和待建項目合計89個。

　　拿地成本高企，少數股東權益走高，美的置業的利潤表現隨之低迷。

　　報告顯示，2020年度美的置業歸母凈利潤為43.3億元，增幅從前幾年的67.85%和34.12%，直接降至0.5%，同比僅增2000萬元。

　　歸母凈利潤的差額流向了少數股東。報告顯示，2020年美的置業少數股東所占利潤同比增長2227%至4.99億元，占比由2019年的0.5%上升至10.34%。

　　這意味著美的置業合作開發項目的增多，第三方數據顯示，美的置業2020年的權益占比由2019年的71.98%降至67.3%。

　　安信證券于2020年12月中旬發布的一份研報同樣印證了美的置業表外不確定性正在上升。研報顯示，2020年上半年美的置業少數股東權益、其他應收款占比略高于TOP50房企中位數；2020上半年公司對外擔保與凈資產之比較2019年上升5.1%至27.6%。

　　2015年前后，三四線樓市火熱，包括中南置地、中梁控股、藍光發展(4.260, 0.03, 0.71%)等在內的多家大型房企都選擇加碼三四線土儲積累規模。美的置業上市之初，曾有業內人士指出其特征比較明顯，土地儲備集中在三線城市。

　　邁入千億之后，美的置業的拿地重心悄然從三四線城市轉移至一二線。

　　據悉，美的置業2020年內新增60個地塊，對應新增土儲總建筑面積1323萬平方米。據管理層透露，上述土儲中二線及以上城市的占比達79%，長三角及珠三角區域合計占比56%。年內新進入溫州、紹興、珠海、洛陽等地。

　　與三四線土儲相比，一二線城市土地交易活躍，價格、成本也更高。

　　背靠美的集團，美的置業融資成本保持低位 

　　對于美的置業，激進打法的另一個負面效應體現在債務層面。

　　過往數據顯示，2015年至2017年，美的置業凈負債率分別高達622.1%、624.7%、118.9%。直到2018年謀求上市，美的置業的凈負債率才降至100%以下，為97%。這一數據仍比同行高出9個百分點。

　　最新財報顯示，截至2020年底，美的置業負債總額同比再增11.42%，達到2435.35億元，有息負債為586億元。其中，公司短期借款為122.55億元，債券融資數額則較2019年的24.38億元同比增長177.23%至67.58億元。截至期末，美的置業手中現金及現金等價物合計約185.95億元。

　　按照去年監管部門設置的“三道紅線”來看，截至2020年，美的置業凈負債率下降9.8個百分點至79%；剔除預收賬款的資產負債率為76.4%，較2019年下降3.8個百分點；現金短債比則為1.52，而2019年同期這一數據則為2.1。

　　因剔除預收款后的資產負債率大于70%，目前美的置業仍踩“一道紅線”。管理層在業績會上表示，將在3年內實現公司“三道紅線”指標全部達標，實現綠檔。

　　美的置業的底氣或源自對大股東的信賴。事實上，美的集團的確為美的置業幫襯許多。

　　公開信息顯示，為了幫助美的置業運作，美的集團委派了多名元老級員工前往美的置業擔任管理層。國盛證券在研報中提及，美的置業董事會主席郝恒樂早在1998年7月便任職于美的集團，曾出任多個管理職位，副總裁姚嵬于1997年7月開始任職于美的集團。除林冬娜外，其他高管均在美的集團任職多年。

　　2018年1月，美的置業還與美的集團簽訂10年期商標許可協議。地產開發行業，企業與政府的關系決定了經營的艱難與否，背靠著家電龍頭美的品牌帶來的影響力，美的置業直接從美的集團既有的業務網絡和與地方政府建立的合作關系中受益。

　　人才和商標層面的馳援只是冰山一角，美的集團真正的作用在于，為美的置業提供更為便宜的資金。

　　上市前后，美的置業凈負債率曾出現大幅下降，管理層曾在2019年3月的業績會上直言：“2018年是非常特殊的一年，整個融資成本都比較高，對民企來說，更是高達十幾個點，但我們有大股東背景，融資非常有優勢。”

　　公開信息進一步顯示，何享健手中的另一平臺，美的控股多次在美的置業發行的債券中提供擔保，以降低公司債券融資成本。

　　國盛證券研報顯示，截至2020年2月，美的控股分別在“16美的01”、“16美的02”以及“19美的01”這三只債券的發行中提供擔保。以“19美的01”為例，擔保后的債項評級為AAA，對比發行時間相近的“19 美臵01”及“19美臵02”，擔保后的發行利率較分別低 了170個以及120 個基點。

　　“背靠”大股東美的集團，美的置業在資金成本上更有優勢。

以上就是【美的置業毛利率大降】相關內容，更多資訊請關注中訊財經網。

標簽：美的置業